Investire nell’immobiliare: affitto o compravendita?

Se da qualche tempo ti stai interessando al settore immobiliare, probabilmente avrai identificato due diversi sistemi per investire in questo mercato: acquistare un immobile, magari ristrutturarlo, e poi rivenderlo. Oppure, in alternativa, acquistare un immobile per metterlo in affitto e ricavarne una rendita regolare.

Detto ciò, va da sé che esistono ormai molte possibilità per investire nell’immobiliare che non implicano per forza il fatto di dover acquistare un immobile in prima persona. Il crowdfunding è una di queste che, tra l’altro, presenta il grande vantaggio di poter accedere al settore anche a partire da capitali decisamente modesti.

Resta il fatto che, alla base di ogni investimento immobiliare, c’è sempre un immobile che viene acquistato e rivenduto, oppure un immobile che viene messo a reddito e quindi affittato a un inquilino.

Nel post di oggi ci soffermeremo su queste due diverse tipologie di investimento immobiliare: vedremo di capire le principali differenze in termini di rendimento, operatività e rischio. Infine, ti parleremo di un nuovo modo per investire nell’immobiliare attraverso il crowdfunding prendendo in considerazione il settore degli affitti brevi.

Comprare e rivendere un immobile: come funziona

Diamo dapprima uno sguardo alla compravendita immobiliare intesa come investimento. Quali fattori occorre valutare per stabilire se un immobile è effettivamente un buon affare oppure no? Quali sono i rischi?

Partiamo da una premessa importante: il rendimento di un’operazione immobiliare di compravendita si aggira mediamente intorno al 20%. Dovrai quindi tenere conto di questo dato nel momento in cui ti troverai a stabilire la stima dell’effettivo rendimento che ti porterà il progetto immobiliare che stai valutando.

Nel momento in cui dovrai decidere se acquistare un immobile oppure se proseguire la tua ricerca altrove, dovrai tenere conto di diversi fattori. Vediamo i principali:

·       Il prezzo d’acquisto

·       L’ubicazione dell’immobile: più la zona sarà attrattiva, più sarà facile rivenderlo.

·       Una stima il più possibile accurata del costo dei lavori di ristrutturazione che vorrai eventualmente effettuare.

·       I costi della promozione immobiliare nel momento in cui l’immobile sarà pronto per essere venduto sul mercato (ad esempio la provvigione dell’agenzia).

·       Le tasse che dovrai pagare sulla plusvalenza immobiliare (per cui potrai richiedere una tassazione separata al 26%).

Riguardo invece ai rischi, questi sono sostanzialmente legati ai lavori di ristrutturazione, che potrebbero non essere eseguiti a regola d’arte o superare il budget inizialmente preventivato. Rimane aperta poi anche l’eventualità di non riuscire a rivendere l’immobile al prezzo preventivato e di doversi di conseguenza accontentare di un margine di guadagno inferiore.

Si tratta tutto sommato di rischi che possono essere adeguatamente contenuti affidandosi ad artigiani di fiducia e valutando attentamente i fattori che andranno a determinare il prezzo di vendita, come ad esempio la tipologia e l’ubicazione dell’immobile.

Comprare un immobile e metterlo in affitto

Se invece stai valutando l’acquisto di un immobile per poi metterlo in affitto, sappi innanzitutto che il rendimento lordo medio annuo in Italia varia indicativamente tra il 5% e il 7%. Si tratta ovviamente di un dato da prendere con le pinze perché, anche in questo caso, molto dipende dal tipo di immobile e dalla zona in cui è situato.

Come nella compravendita, dovrai valutare fattori quali l’ubicazione e lo stato di conservazione della casa che vorrai poi affittare a terzi. Una riflessione andrà fatta anche sugli attuali tassi ipotecari, quantomeno se deciderai di finanziare l’acquisto attraverso un mutuo.

Questi tre aspetti ti aiuteranno a determinare le tempistiche che ci vorranno per trovare un inquilino, l’effettivo rendimento medio annuo, come pure la rata del mutuo che sarai tenuto a pagare.

In merito ai rischi, nell’affitto questi sorgono in particolare quando ci si orienta su un investimento a lungo termine. Questo perché, nel frattempo, le condizioni del mercato potrebbero variare, la zona in cui è situato il tuo immobile potrebbe diventare meno attrattiva per varie ragioni, oppure potresti ritrovarti con un inquilino che a un certo punto smette di pagare l’affitto regolarmente.

Il nuovo trend degli affitti brevi

Finora abbiamo visto che sia la compravendita immobiliare che l’affitto hanno diversi pro e qualche contro.

Da una parte, la compravendita ti consente di portare a compimento il progetto immobiliare in tempi ragionevolmente brevi, senza restare quindi esposto ai cambiamenti che possono verificarsi sul mercato nel lungo termine.

D’altro canto, l’affitto offre pur sempre l’interessante opportunità di incassare una rendita automatica e regolare nel corso del tempo, a fronte però dei limiti e dei rischi tipici di un investimento che si protrae su un arco temporale in genere piuttosto lungo.

In questo discorso, si inserisce molto bene il nuovo trend degli affitti brevi. Si tratta di una particolare tipologia di affitto che ha una durata massima di 29 giorni e, di conseguenza, non limita il proprietario come un affitto tradizionale. Quest’ultimo può dunque adeguarsi al variare delle condizioni del mercato praticamente in tempo reale e, a un certo, punto, decidere di vendere il proprio immobile libero dal vincolo di un contratto di locazione in essere.

Investire negli affitti brevi con il crowdfunding immobiliare

La grande novità che da qualche tempo offriamo su Rendimento Etico consiste nella possibilità di partecipare al finanziamento di progetti fondati sulla formula degli affitti brevi. In questo modo, puoi ricavare una rendita regolare dal tuo investimento, senza però dover acquistare un immobile in prima persona, né occuparti di tutti gli aspetti che riguardano la gestione delle locazioni e la manutenzione.

Ma vediamo meglio come funziona: la società titolare di progetto acquista un immobile che, per un periodo di tempo definito, verrà destinato agli affitti brevi. Al termine di tale periodo, l’immobile verrà rivenduto sul mercato. Gli investitori di Rendimento Etico che partecipano a questo tipo di operazioni riceveranno una rendita semestrale nel corso del periodo in cui l’immobile verrà affittato. Una volta conclusa la vendita, si vedranno poi restituire il capitale investito insieme agli interessi maturati.

In definitiva, si tratta di un nuovo sistema che offre la possibilità di beneficiare delle interessanti opportunità sul mercato degli affitti brevi, senza il vincolo costituito dall’acquisto di un immobile di proprietà!

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Rendimento Etico è la nostra piattaforma di lending crowdfunding immobiliare. Da quando è nata nel 2019, ha contribuito al finanziamento di quasi 280 progetti immobiliari per un totale di 85 milioni di euro. E la cosa più bella è che, facendo tutto questo, abbiamo anche aiutato tante persone che rischiavano di perdere la casa all’asta a risolvere una volta per tutte il problema del debito!

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Ogni investimento comporta un rischio. Questo articolo è a scopo puramente informativo e non costituisce in alcun modo una consulenza finanziaria.