Come avviene la tassazione nel Crowdfunding Immobiliare

La tassazione è un aspetto fondamentale di qualsiasi attività finanziaria e investimento. Nel contesto sempre più popolare del crowdfunding immobiliare, comprendere le implicazioni fiscali è essenziale per gli investitori. 

Questo articolo esplorerà in dettaglio il panorama fiscale del crowdfunding immobiliare, analizzando le regole e le considerazioni fiscali che gli investitori devono tenere presente. Dalla tassazione dei proventi alle aliquote convenzionali e alle implicazioni per investitori residenti e non residenti, esamineremo come la normativa fiscale influenzi le decisioni di investimento nel mondo sempre più dinamico del crowdfunding immobiliare.
 

La tassazione dei proventi derivanti dal Crowdfunding Immobiliare

Attualmente, non esiste una normativa fiscale specifica che regoli in modo uniforme tutti gli aspetti legati ai finanziamenti nel settore immobiliare tramite crowdfunding. Pertanto, è necessario inquadrare queste attività all'interno della legislazione fiscale vigente, in attesa di eventuali aggiornamenti legislativi che possano fornire una maggiore chiarezza. Di seguito analizziamo come privati e imprese devono adempiere ai propri obblighi fiscali in relazione ai proventi percepiti dagli investimenti immobiliari, basandoci sulla Risoluzione n. 56/E/2020 e sulle risposte agli interpelli n. 168/E/2020 e 169/E/2020.

Privati

I proventi derivanti dal crowdfunding immobiliare per i privati sono generalmente considerati redditi di capitale o redditi diversi, a seconda della natura dell'investimento e della tipologia di rendimento ottenuto. Questi redditi sono soggetti a tassazione in base alle aliquote vigenti per le rispettive categorie. Per esempio, i redditi di capitale possono essere soggetti a una ritenuta alla fonte a titolo d'imposta, mentre i redditi diversi potrebbero richiedere una dichiarazione nella propria dichiarazione dei redditi annuale.

Imprese

Le imprese che investono in progetti di crowdfunding immobiliare devono trattare i proventi come redditi d'impresa. Questi proventi saranno inclusi nel calcolo del reddito imponibile dell'impresa e tassati secondo le aliquote applicabili alle società. Inoltre, le imprese devono tener conto di eventuali detrazioni o crediti d'imposta disponibili, nonché degli obblighi di contabilità e rendicontazione specifici per gli investimenti immobiliari.

È fondamentale per entrambi i soggetti, privati e imprese, mantenere una documentazione dettagliata delle transazioni e dei proventi derivanti dal crowdfunding immobiliare, per garantire la corretta adempienza fiscale. 
 

Interessi percepiti da persone fisiche residenti in Italia

Quando si tratta di tassare i proventi (interessi) ottenuti da persone fisiche residenti in Italia tramite il crowdfunding immobiliare, ci sono alcune regole specifiche da seguire. Questi soggetti investono i loro soldi attraverso piattaforme di peer-to-peer (P2P) e ricevono interessi sui loro investimenti. La Legge n. 205/17 ha stabilito una ritenuta del 26% a titolo di imposta su questi prestiti P2P.

Per poter usufruire di questo regime fiscale agevolato, devono essere soddisfatte due condizioni:

1. Natura del finanziatore: Il finanziatore deve essere una persona fisica che non agisce nell'ambito di un'attività imprenditoriale.

2. Qualifica della piattaforma: La piattaforma di crowdfunding deve essere gestita da un intermediario finanziario iscritto all'albo o da un istituto di pagamento autorizzato dalla Banca d'Italia, secondo quanto previsto dagli articoli 106 e 114 del D.Lgs. n. 385/93.

Se queste condizioni sono rispettate, gli interessi ricevuti non fanno parte del reddito complessivo soggetto a IRPEF progressiva. Ciò significa che non devono essere dichiarati nella dichiarazione dei redditi, poiché la tassazione avviene direttamente alla fonte in modo definitivo.

Tuttavia, ogni investitore dovrebbe verificare lo stato dell'intermediario con cui opera per assicurarsi che rispetti i requisiti necessari.

Interessi percepiti da persone giuridiche residenti in Italia

Gli interessi ottenuti da persone giuridiche (come società di persone e di capitali) residenti in Italia attraverso prestiti effettuati tramite raccolta peer-to-peer organizzata da piattaforme di crowdfunding residenti in Italia, e che non sono qualificate come intermediari finanziari o istituti di pagamento, sono soggetti a determinate regole fiscali:

• Tassazione diretta IRES: Questi interessi sono soggetti a tassazione diretta tramite l'IRES (Imposta sul Reddito delle Società) al tasso del 24%.

• Assenza di ritenuta alla fonte: Non vi è alcuna ritenuta alla fonte del 26%, né a titolo di acconto né a titolo d'imposta, poiché i redditi derivanti non sono considerati redditi di capitale, ma proventi d'impresa. Di conseguenza, questi redditi devono essere inclusi nel conto economico dell'impresa come provento finanziario.

• Obbligo di dichiarazione dei redditi: Le persone giuridiche sono tenute a dichiarare questi redditi tramite il quadro RF (Redditi d'Impresa) nella dichiarazione dei redditi.

• Esclusione dall'obbligo di monitoraggio fiscale: Le attività d'impresa sono escluse dagli obblighi di monitoraggio fiscale previsti dal D.L. n. 167/90, poiché queste disposizioni si applicano solo alle persone fisiche, alle società semplici e a tutti gli enti non commerciali.

• Assenza di obblighi relativi all'IVAFE: Non vi sono obblighi relativi all'IVAFE (Imposta sul Valore degli Atti Giuridici), poiché questa imposta non si applica alle attività d'impresa.
   

Interessi percepiti da soggetti residenti all’estero

Per le persone fisiche o giuridiche residenti all'estero che hanno effettuato investimenti tramite raccolta peer-to-peer organizzata da piattaforme di crowdfunding residenti in Italia, ma non qualificate come intermediari finanziari o istituti di pagamento, si applicano i seguenti adempimenti fiscali:

• Esenzione dal monitoraggio fiscale: I soggetti non residenti in Italia sono esclusi dagli obblighi di monitoraggio fiscale, conformemente a quanto previsto dal D.L. n. 167/90. Queste disposizioni si applicano solo alle persone fisiche, alle società semplici e a tutti gli enti non commerciali italiani.

In sostanza, per i soggetti residenti all'estero che investono attraverso piattaforme di crowdfunding italiane non qualificate come intermediari finanziari, non vi sono specifici obblighi fiscali in Italia riguardanti il monitoraggio fiscale.

Il crowdfunding immobiliare offre un'opportunità unica per finanziare progetti immobiliari con fondi provenienti da investitori privati. Questo modello ha il potenziale per diventare sempre più popolare nel tempo, poiché consente di tassare i proventi separatamente dagli altri redditi imponibili, incentivando così maggiori investimenti.
 

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Ogni investimento comporta un rischio. Questo articolo è a scopo puramente informativo e non costituisce in alcun modo una consulenza finanziaria.